La reciente reglamentación de la exención en el Impuesto a las Ganancias para determinados alquileres destinados a vivienda incorporó un requisito que merece especial atención tanto por parte de propietarios como de profesionales del sector.
A partir de los cambios introducidos por la Ley de Modernización Laboral (Ley 27.802) y su Decreto Reglamentario 406/2026, la exención no depende únicamente del destino habitacional del inmueble, sino también de que este constituya efectivamente la casa-habitación del locatario.
Esta condición puede generar desafíos prácticos al momento de determinar si corresponde o no aplicar el beneficio fiscal.
¿Qué exige la reglamentación?
La normativa establece que, para que el propietario pueda acceder a la exención en el Impuesto a las Ganancias por el alquiler de un inmueble destinado a vivienda, el inmueble debe reunir determinadas características respecto del inquilino.
En concreto, debe constituir su casa-habitación, concepto que la reglamentación define a partir de tres requisitos simultáneos:
- Ser la vivienda única del locatario.
- Constituir su residencia familiar.
- Ser su lugar de ocupación permanente o habitual.
Esto implica que no alcanza con que el contrato indique que el inmueble tiene destino de vivienda. También debe verificarse que el inquilino lo utilice como su residencia principal.
¿Qué ocurre si el inmueble no es la vivienda habitual?
La reglamentación introduce una situación particular: un inmueble puede alquilarse con destino habitacional y, sin embargo, no generar el beneficio fiscal para el propietario.
Esto sucederá cuando el inmueble no reúna las condiciones exigidas para ser considerado la casa-habitación del locatario.
En estos casos, la exención en el Impuesto a las Ganancias no resultaría aplicable.
Algunos ejemplos frecuentes
Existen diversas situaciones habituales en las que podría no cumplirse el requisito previsto por la norma.
Estudiantes que alquilan durante el ciclo lectivo
Es común que estudiantes universitarios alquilen un departamento en otra ciudad mientras cursan sus estudios.
Si mantienen su residencia familiar en otra localidad y utilizan el inmueble únicamente de manera transitoria, podría interpretarse que ese departamento no constituye su vivienda única, familiar y permanente.
Viviendas utilizadas por motivos laborales
También es frecuente que trabajadores o familias alquilen una propiedad cerca de su lugar de trabajo mientras conservan su residencia habitual en otra provincia o ciudad.
En estos casos, el inmueble funciona como una vivienda de uso temporal y no como la casa-habitación definida por la reglamentación.
Un desafío para los propietarios
Uno de los aspectos que más debate genera es que la procedencia de la exención depende de circunstancias personales del inquilino, información que muchas veces el propietario desconoce o no puede verificar con facilidad.
Esto plantea un escenario complejo desde el punto de vista práctico, ya que el beneficio fiscal queda condicionado a una realidad habitacional ajena al locador.
Una recomendación para reducir riesgos
Frente a este escenario, resulta recomendable que los contratos de locación incluyan una cláusula específica en la que el inquilino manifieste que el inmueble alquilado constituirá su vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
Incluso puede incorporarse una declaración jurada suscripta por el locatario, dejando constancia de dicha situación.
Si bien esta documentación no reemplaza una eventual verificación por parte de la administración tributaria, constituye un respaldo importante para acreditar la intención de las partes y disminuir posibles contingencias fiscales.
La importancia de analizar cada caso
La reglamentación incorpora un requisito que excede el simple destino habitacional del inmueble y obliga a evaluar las características particulares de cada contrato de alquiler.
Por ello, antes de aplicar la exención en el Impuesto a las Ganancias, es conveniente revisar si se cumplen todos los requisitos establecidos por la normativa vigente y documentar adecuadamente la situación del locatario.
En Estudio Piccinini y Asociados asesoramos a propietarios, inversores y contribuyentes sobre el tratamiento impositivo de los contratos de locación, ayudándolos a aplicar correctamente los beneficios fiscales y minimizar riesgos frente a futuras fiscalizaciones.