La reforma laboral y el Decreto 406/2026 modificaron el tratamiento impositivo de los alquileres destinados a casa habitación. A partir del período fiscal 2026, cambian las condiciones para aplicar determinadas deducciones en el Impuesto a las Ganancias, tanto para quienes alquilan una vivienda como para los propietarios.
Con el inicio del período fiscal 2026, las deducciones vinculadas a los alquileres de vivienda presentan cambios importantes como consecuencia de la reforma laboral y de la reglamentación incorporada por el Decreto 406/2026.
Si bien algunos beneficios continúan vigentes, otros pasan a depender de la condición fiscal del locador o directamente dejan de resultar aplicables debido a la nueva exención prevista para determinados contribuyentes.
Qué deducciones existían hasta 2025
Hasta el período fiscal 2025 convivían dos deducciones para los inquilinos y una para los propietarios.
Por un lado, el locatario podía deducir el 40% del alquiler de su vivienda, con el límite de la ganancia no imponible, siempre que no fuera propietario de otro inmueble y contara con la correspondiente factura.
Además, existía una deducción adicional del 10% del monto abonado, sin tope, siempre que el contrato estuviera registrado en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI).
En el caso de los propietarios, quienes alquilaban inmuebles destinados a casa habitación podían deducir el 10% de los ingresos obtenidos por esos alquileres, siempre que el contrato estuviera correctamente registrado y facturado.
Qué cambia para los inquilinos en 2026
La principal modificación alcanza a la deducción adicional del 10%.
La deducción tradicional del 40% del alquiler continúa vigente sin modificaciones. Los locatarios podrán seguir computándola siempre que cumplan los requisitos previstos por la ley, independientemente de quién sea el propietario del inmueble.
En cambio, la deducción adicional del 10% deja de ser aplicable cuando el locador sea una persona humana o una sucesión indivisa. Es decir, este beneficio continuará vigente únicamente cuando el propietario sea otro tipo de sujeto, como una sociedad.
Qué sucede con los propietarios
La reforma también modifica el tratamiento para los locadores.
A partir del período fiscal 2026, los alquileres destinados a casa habitación obtenidos por personas humanas y sucesiones indivisas pasan a estar exentos del Impuesto a las Ganancias.
Como consecuencia de esa exención, estos contribuyentes ya no podrán aplicar la deducción adicional del 10% sobre los ingresos por alquileres, ya que no corresponde deducir un concepto destinado a reducir una renta que dejó de estar gravada.
Esta limitación alcanza exclusivamente a quienes quedan comprendidos por la nueva exención y no modifica el tratamiento para otros sujetos alcanzados por el impuesto.
Un cambio que obliga a revisar cada caso
Las modificaciones introducidas para 2026 cambian el análisis que deberán realizar tanto locadores como locatarios al momento de confeccionar su declaración jurada de Ganancias.
Mientras la deducción tradicional para los inquilinos permanece sin cambios, la posibilidad de aplicar la deducción adicional dependerá ahora de quién sea el propietario del inmueble. Por su parte, los locadores alcanzados por la nueva exención dejarán de computar la deducción del 10%, ya que sus ingresos por alquileres de vivienda dejarán de integrar la base imponible del impuesto.
Frente a este nuevo escenario, será importante revisar la naturaleza jurídica del locador y las características del contrato para determinar correctamente qué beneficios continúan vigentes en cada situación.