La reciente reglamentación introducida por el decreto 406/2026 reavivó el debate sobre el alcance de las exenciones previstas en el impuesto a las ganancias para determinadas operaciones inmobiliarias realizadas por beneficiarios del exterior.
Una de las consultas que genera mayor interés es si la exención aplicable a los alquileres destinados a casa-habitación del locatario también puede ser utilizada cuando el propietario del inmueble es un residente extranjero.
Qué dice la normativa
La legislación vigente contempla una exención en el impuesto a las ganancias para los ingresos provenientes de locaciones de inmuebles destinados exclusivamente a casa-habitación del inquilino, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa.
Sin embargo, el decreto 406/2026 aclaró expresamente que la exención vinculada a la venta de inmuebles resulta aplicable tanto para residentes locales como para beneficiarios del exterior, sin efectuar una aclaración similar respecto de las locaciones.
Esta diferencia de tratamiento abrió la puerta a distintas interpretaciones sobre el alcance del beneficio en materia de alquileres.
Una interpretación restrictiva
Desde una lectura estricta de la norma, podría sostenerse que la ausencia de una referencia expresa a los beneficiarios del exterior en materia de locaciones implica que la exención no les resulta aplicable.
Bajo este criterio, el Poder Ejecutivo habría decidido extender de manera explícita el beneficio únicamente a las operaciones de venta de inmuebles, dejando fuera a los ingresos obtenidos por alquileres.
No obstante, esta limitación no surge de manera directa de la ley, por lo que el tema continúa generando debate entre los especialistas tributarios.
El rol del artículo 28 de la Ley de Impuesto a las Ganancias
Otro aspecto relevante es la posible aplicación del artículo 28 de la Ley de Impuesto a las Ganancias.
Dicha disposición establece que las exenciones previstas por la ley no resultarán procedentes cuando impliquen una transferencia del beneficio fiscal hacia fiscos extranjeros.
En consecuencia, aun cuando pudiera interpretarse que la exención es aplicable al beneficiario del exterior, debería analizarse si el ahorro impositivo termina trasladándose a otro país, supuesto en el cual el beneficio podría quedar limitado.
La importancia de la documentación respaldatoria
Para acreditar que no existe una transferencia de beneficios fiscales al exterior, el contribuyente deberá contar con documentación suficiente que respalde su situación.
La normativa contempla como prueba válida certificados emitidos por las autoridades fiscales extranjeras o por profesionales habilitados en el país de residencia del beneficiario.
Además, dichos documentos deberán encontrarse debidamente legalizados por la autoridad consular argentina correspondiente.
Un tema que requiere análisis caso por caso
La aplicación de la exención para alquileres destinados a vivienda cuando el locador es un beneficiario del exterior presenta aspectos interpretativos que aún generan incertidumbre.
Por ello, antes de aplicar el beneficio resulta recomendable efectuar un análisis integral de cada situación particular, considerando tanto las disposiciones del decreto 406/2026 como las limitaciones previstas en el artículo 28 de la Ley de Impuesto a las Ganancias.
La correcta evaluación de estos elementos permitirá reducir contingencias fiscales y evitar futuros cuestionamientos por parte de la administración tributaria.