El Gobierno publicó el decreto 406/2026 y precisó las condiciones para aplicar los beneficios fiscales incorporados por la Ley de Modernización Laboral. La medida impacta sobre alquileres destinados a vivienda y operaciones de venta de inmuebles realizadas por personas humanas y sucesiones indivisas.
A través del decreto 406/2026, publicado este 1° de junio en el Boletín Oficial, el Poder Ejecutivo introdujo modificaciones al decreto reglamentario de la Ley de Impuesto a las Ganancias con el objetivo de operativizar las exenciones previstas en la Ley 27.802 de Modernización Laboral.
La norma reglamenta el tratamiento fiscal aplicable a las rentas obtenidas por alquileres con destino habitacional y a los resultados derivados de la venta o transferencia de inmuebles por parte de personas humanas y sucesiones indivisas.
Según el texto oficial, las nuevas disposiciones buscan brindar mayor seguridad jurídica y precisión técnica respecto de los requisitos que deberán cumplir los contribuyentes para acceder a los beneficios fiscales durante el período 2026.
Qué se entiende por “casa-habitación”
Uno de los puntos centrales del decreto es la redefinición del concepto de “casa-habitación” para determinar el alcance de la exención en el impuesto a las ganancias vinculada a las locaciones.
La reglamentación establece que se considerará casa-habitación a aquel inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien lo habita.
Además, la norma distingue dos situaciones:
- En el caso del valor locativo presunto, la vivienda debe corresponder exclusivamente a la casa-habitación del contribuyente.
- Para las rentas provenientes de alquileres o subalquileres, el inmueble deberá estar destinado exclusivamente a vivienda del locatario o sublocatario.
De este modo, el destino habitacional efectivo del inmueble será el elemento determinante para que el propietario pueda acceder a la exención.
La exención alcanza a todas las unidades alquiladas
Uno de los aspectos más relevantes del decreto es que no establece límites respecto de la cantidad de inmuebles alcanzados por el beneficio.
La reglamentación aclara expresamente que la exención será aplicable a todas las unidades que la persona humana o sucesión indivisa afecte a vivienda permanente.
Asimismo, el beneficio también comprende los importes percibidos por muebles, accesorios y servicios suministrados junto con la locación.
Qué ocurre con los contratos firmados antes de la reforma
El decreto también resolvió una de las principales dudas planteadas por asesores tributarios y contribuyentes: el tratamiento de los contratos celebrados antes de la entrada en vigencia de la reforma.
En este sentido, la norma confirma que la exención alcanza a las ganancias devengadas desde el 1° de enero de 2026, sin importar la fecha de firma del contrato de alquiler.
Por lo tanto, los alquileres correspondientes al corriente año podrán quedar exentos del impuesto siempre que se cumplan los requisitos vinculados al destino habitacional del inmueble.
Exención para la venta y transferencia de inmuebles
El decreto 406/2026 también incorpora precisiones sobre el tratamiento fiscal aplicable a la venta de inmuebles y la transferencia de derechos inmobiliarios alcanzados por el impuesto cedular.
La reglamentación establece que el beneficio será aplicable tanto para residentes argentinos como para sujetos del exterior, siempre que:
- La operación se concrete a partir del 1° de enero de 2026.
- La enajenación quede configurada conforme al artículo 3° de la Ley de Impuesto a las Ganancias, es decir, con la escritura traslativa de dominio o con la entrega de la posesión, lo que ocurra primero.
Además, el decreto equipara expresamente a este tratamiento la cesión de boletos de compraventa o compromisos similares en los que aún no se hubiera entregado la posesión del inmueble.
Cambios para la deducción de alquileres
La reglamentación también introduce modificaciones respecto de las deducciones vinculadas a alquileres.
En particular, se dispone que no podrán computarse deducciones cuando el locador o condómino sea una persona humana o sucesión indivisa.
Con esta medida, el Gobierno busca equilibrar el esquema tributario considerando que las rentas obtenidas por esos sujetos quedaron exentas del impuesto.
Vigencia
El decreto 406/2026 entró en vigencia el 1° de junio de 2026, fecha de su publicación en el Boletín Oficial.
De esta manera, el Poder Ejecutivo termina de reglamentar uno de los cambios tributarios más relevantes incorporados por la Ley de Modernización Laboral, otorgando un marco de mayor previsibilidad para las liquidaciones del impuesto y la planificación fiscal del período 2026.