¿Cómo impacta la nueva exención para alquileres de vivienda? ¿Y qué pasa con las locaciones temporales?
La reciente reforma fiscal trae novedades importantes para el mercado inmobiliario, especialmente en lo que respecta al Impuesto a las Ganancias y los alquileres destinados a vivienda. En este artículo repasamos los puntos clave y cómo podrían afectar tanto a propietarios como a inquilinos.
Un punto de partida: qué pasaba con el IVA
Antes de meternos en Ganancias, conviene recordar qué sucede con el IVA. La ley ya establece que están exentos los alquileres de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del inquilino y su familia.
Pero, ¿qué ocurre cuando hablamos de alquileres temporarios?
En 2021, el fisco analizó esta situación a través de una consulta vinculante, donde se evaluó si los contratos de corta duración —especialmente con personas del exterior— podían considerarse dentro de esta exención.
La conclusión fue bastante clara:
- Contratos superiores a 3 meses: se consideran, en principio, alcanzados por la exención, siempre que no haya evidencia en contrario.
- Contratos de hasta 3 meses: solo quedan exentos si el precio del alquiler no supera un monto específico por mes (históricamente bajo, lo que en la práctica limita mucho este beneficio).
Esto ya marcaba una diferencia importante entre alquileres permanentes y temporarios.
Ahora sí: la novedad en Ganancias
La reforma introduce una exención en el Impuesto a las Ganancias para los alquileres destinados a vivienda, lo que representa un cambio relevante para incentivar la oferta de inmuebles en alquiler formal.
En términos simples:
- Los ingresos obtenidos por alquileres de inmuebles destinados a casa habitación pueden quedar exentos de Ganancias, bajo ciertas condiciones.
- El objetivo es aliviar la carga fiscal sobre este tipo de operaciones y, potencialmente, mejorar el acceso a la vivienda.
El punto crítico: alquileres temporales
Acá aparece la zona gris.
Los alquileres temporarios —muy comunes en grandes ciudades y plataformas digitales— no siempre encajan fácilmente en el concepto de “casa habitación”.
Esto abre varios interrogantes:
- ¿Un alquiler por pocos meses puede considerarse vivienda permanente?
- ¿Qué pasa cuando el inquilino es un turista o residente transitorio?
- ¿Se aplicará la exención de forma automática o habrá criterios restrictivos?
La experiencia previa con el IVA sugiere que el plazo del contrato y el destino real del inmueble serán claves para definir el tratamiento fiscal.
Impacto práctico
Esta medida puede generar distintos efectos:
- Para propietarios: un incentivo a volcar propiedades al alquiler tradicional en lugar del temporario.
- Para el mercado: posible aumento de la oferta de alquileres permanentes.
- Para el fisco: el desafío de controlar el correcto encuadre de cada operación.
En resumen
La exención en Ganancias para alquileres de vivienda es una señal clara de política fiscal, pero su aplicación práctica dependerá de cómo se definan y controlen los casos de locaciones temporales.
La clave estará en algo tan simple —y tan complejo— como esto: determinar cuándo un inmueble realmente se destina a vivienda y cuándo no.